수원시가 지방세 체납자가 설정한 부동산 근저당권(根抵當權)을 대위(代位) 경매해 체납액 전액을 징수하는 성과를 거뒀다. ‘근저당권부 대위 경매’로 체납세를 징수한 건 수원시가 전국에서 처음이다.

지방세 2억 8490만 원을 체납한 김OO씨는 자신의 채권을 확보하기 위해 부동산 근저당권을 설정했다. 수원시가 근저당권을 조사·압류하자, 부동산 경매를 해도 채권 회수가 어려울 거라고 판단한 김씨는 경매하지 않고, 부동산을 장기간 방치했다.

수원시는 민법 제404조(채권자 대위권)를 토대로 ‘근저당권 대위 경매’를 검토했다. 수원지방법원에 자문하고, 변호사 면담 등을 거쳐 “대위경매가 이론적으로 가능하다”는 소수 의견을 받았다.

소수 전문가 의견과 법률을 토대로 ‘채권자 대위 임의경매 신청’의 당위성을 주장했고, 마침내 법원이 대위 경매를 접수했다. 결국 체납액 전액을 징수하는 성과를 거뒀다.

끊임없이 새로운 징수기법을 발굴하고 있는 수원시는 올해 지방세 체납자의 장기 미집행 압류 부동산 등기 권리를 심층 분석하는 ‘부동산 쉐이크업(SHAKE UP)’ 기법으로 압류부동산이 있는 고액 체납자의 체납액을 징수하고 있다.

부동산 쉐이크업은 특정금융정보(FIU 정보)를 활용해 체납자의 통정허위표시(상대방과 협의해 허위로 하는 의사표시) 등기를 확인하고, 이해관계·권리분석을 원점에서 재검토해 유효한 채권을 확보하는 등 전문성을 활용해 압류부동산을 ‘실익 있는 부동산’으로 만드는 것이다.

2022년 4월 1일 기준 압류부동산이 3979건인데, ‘실익 없음’으로 장기간(4년 이상) 대손상각된 압류부동산이 68%에 이른다.

부동산 쉐이크업 대상 체납자는 2289명(체납 3979건)이고, 총 체납액은 132억 1200만 원이다.

체납액이 500만 원 이상이고, 4년 이상 부동산 압류가 된 체납자는 허위로 선등기 된 근저당·가등기 등 권리를 재분석한다. 지방세정보시스템 상 2022년에 저당권 등 취득 내역이 있는 체납자는 부동산에 대한 권리 등 채권을 압류한다.

체납자 압류 부동산 등기부등본의 권리를 심층적으로 분석하고, 통정에 의한 허위계약 등기 의심자는 FIU(금융정보분석원)에 정보를 요청해 거래 사실과 변제를 확인한다.

또 근저당권 소멸시효와 채무변제 여부를 확인하고, 체납자가 설정한 부동산 권리(저당권, 전세권 등)에 대한 맞춤형 조사를 해 압류·추심·대위경매 등을 할 예정이다.